這份公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產開發有限公司簽訂合作開發協議。雙方將共同合作開發酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期。

據透露，雙方將進行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權前的費用，另一方則負責項目的整體開發建設。項目建設完成后，各方按照項目全部新建成物業4：6的比例進行權益分配。此次舊改項目將帶給酷派巨大收益。

此舉也坐實了兩個月前“酷派賣地求生”的傳言。

曾經承載著宏大目標的土地

三年前的7月18日下午，深圳剛剛下過一場大雨，郭德英揮動鐵鍬為深圳高新區北區整體改造項目培土奠基。

那時的郭德英還是酷派的董事長和實際控制人，酷派總部也是高新區北區改造的重點項目。

郭德英設想，在舊改完成之后，這個總體量20萬方的舊改項目將成為酷派全球的研發總部，未來將聚焦前沿性技術和產品創新，比如5G技術，推動酷派走向全球化和規模化。

那時候，郭德英和酷派還有著“國產4G第一”、“2016年銷售五百億”的宏大目標。

然而，事情的進展并未完全按照郭德英的設想。在經歷了聯姻360、郭德英退出、易主樂視、CEO劉江峰出走等一系列變故后，酷派的業績開始連續下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

2016年底，大股東樂視資金危機爆發，酷派被徹底拉入泥潭。在蒙受樂視資金鏈危機的牽連后，深陷泥潭的酷派在10月17日給出了一份自救方案：賣地自救

郭德英昔日揮動鐵鍬的這片土地，成為了這個老牌手機商的救命稻草。

百億舊改

與8月份傳京基地產、碧桂園全面接盤有所不同，此次拿下這一舊改項目的是深圳本土開發商星河地產，雙方目前合作的也并非酷派旗下所有地產項目，而僅僅是深圳南山科技園的總部舊改項目。

酷派信息港位于深圳高新產業聚集地南山科技園內，為酷派總部所在地。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，兩年后的7月18日，項目正式奠基。

郭德英在奠基儀式上做了種種設想，在他看來，酷派信息港要滿足未來研發總部對軟件、硬件的高要求、高標準，“能夠與國際一流品牌谷歌、微軟、蘋果等媲美。”

據了解，酷派信息港項目總拆除用地面積為3.29萬平方米，規劃容積率7.2，總建筑面積合計20.14萬平方米。其中，產業研發用房面積17.5萬平方米，占總體量的87%;另含產業配套用房建筑面積2.23萬平方米、配套設施4500平方米。 　　 項目分為三期進行。其中，一期建設用地1.26萬平方米，將建設三棟20層的辦公樓，總建筑面積12萬平方米，預計可容納上萬員工。目前，項目一期工程已建設至地上十層，處于停工狀態;二期為城市更新項目，尚未拆除；而三期為空地。

星河地產“空降”后，雙方將進行分工合作，酷派負責提供獲得土地使用權前的費用，星河地產則負責項目的整體開發建設。

具體而言，酷派將負責辦理城市更新申報立項、規劃審批、實施主體確認、繳納土地使用權地價款項及稅費等，土地平整后將移交星河地產;而星河地產將全權負責工程的勘察、設計、辦理相關報批報建手續，以及工程實施階段全部工作等；另外，星河地產需要負責該項目全部專案建設費用，并且在取得施工許可證後三年內完成建設，并交付使用。

項目建成后，星河地產將與酷派將按照項目全部新建成物業6：4的比例進行權益分配。據此，星河地產和酷派未來可分別分到12萬平方米、8萬平方米的物業面積。

若以當前科技園片區寫字樓6萬元/平方米左右的價格測算，酷派信息港的總貨值可達120億，酷派對應的貨值為48億左右。

“金飯碗”填窟窿的第一步

作為一家已有20多年歷史的通信企業，酷派曾經是國產手機四強“中華酷聯”之一。隨著運營商對智能手機主導權的喪失，三年前，酷派便已經開始走下坡路。而受樂視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業務線并沒有亮眼的產品提振業績，市場融資方面酷派步履蹣跚。

從今年所發的財報上看，根據酷派集團8月15日在港交所發布公告顯示，公司目前經營未有改善，仍處于持續虧損狀態，基于對集團未經審核綜合管理賬目的初步評估，集團截至2017年7月31日的營業收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團流動資產已低于流動負債，近期償債壓力加大。

債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬元；8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項4900萬元及利息；8月21日，上海浦東發展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補足承兌匯票保證金約8996.7萬元。

酷派并沒到達資不抵債的困境，事實上如果將旗下的土地資源變現，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

通過已有信息，記者查詢到，酷派在深圳南山高新產業園北區擁有面積超過3萬平方米的酷派信息港，酷派位于東莞松山湖的天安云谷生產基地則占地面積超過10萬平方米。此外，酷派還在西安高新區規劃了占地面積8.7萬平方米的宇龍通信長安產業園項目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規劃投資200億元在廣東河源建設農業生態園項目，開發面積1800畝，總持有土地面積已經超過2000畝。

其中，僅南山高新區信息港項目已經估值頗高。公開資料顯示，酷派在2008年低價購入深圳科技園北區地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價值近百億。

在資金難以為繼的情況下，酷派采用了和控股股東樂視一樣的辦法，通過地產項目的放售來緩解燃眉之急。此前，樂視曾賣掉在建總部大樓，并意圖出售世茂工三等項目來緩解資金問題。

劉江峰也曾表示，“通過房地產變現是最容易的，比如直接賣地，或者通過土地做資本合作，方法很多。”今年7月左右，在時任CEO劉江峰的運作下，酷派開始醞釀賣地套現。劉江峰曾對外表示，酷派有價值將近100億的土地資源，不少地產商很感興趣。

碧桂園、恒大、融創都曾意圖接盤酷派名下土地。而今年8月，更是有消息稱，深圳地產商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國內業務將轉型為房地產。

一位酷派的前員工透露，“之前公司和京基確實有過洽談，都走到了交定金的一步，但后來不知道為什么擱淺了。”作者就此向京基地產求證，但對方未予置評。

有說法稱，劉江峰賣地一事難以推動乃受到了內部阻力。劉江峰已于8月左右離職，酷派“老臣”蔣超全權接任。酷派副總裁杜金彪介紹，這位長期掌管酷派財務的“老臣”回歸后，酷派資金緊張的局面有所緩解。

而從目前來看，酷派并沒有放棄賣地求生這一方案，引入星河地產也許只是籌集資金的第一步。

星河集團的生意

不過對于專攻電子產品研發的酷派集團來說，從事產業地產項目的舊改難度頗大。信息港項目涉及老舊工業改造、產業導入、配套建設等多個舊改過程，加之集團現金的捉襟見肘，引入合作開發方是最優選擇。

記者了解到，劉江峰曾在酷派內部積極推動存量土地進行房地產開發，不過由于受到內部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過最終酷派依然是選擇合作開發這一方案解決棘手的資金短缺問題。

公告稱酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產開發有限公司簽訂合作開發協議。企業注冊信息顯示，星華安房地產開發有限公司大股東正是深圳星河房地產開發有限公司。

公告同時顯示，項目建成后，酷派與星河地產將按照項目全部新建成物業4：6的比例進行權益分配，即分別得到8萬平方米、12萬平方米的物業面積。這也意味著通過合作開發星河集團將至少分得價值60億元的資產。

近年來，星河集團一直高舉產業地產的大旗進行模式輸出，其“以產權換股權”的概念在行業內也頗有一定知名度。官網顯示，星河控股集團目前旗下有四大業務集團，包括地產集團、產業集團、置業集團和金融集團，前三者分別對應的核心業務包括住宅地產、產業地產、商業地產與酒店。

此次最終由星河集團獲得信息港產業地產舊改項目的合作開發權也亦與其在產業地產方面的長期宣傳關系密切。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究主任宋丁認為，產業方和地產商的合作是一個趨勢，可以結合雙方優勢各自發揮，“酷派信息港是產業用地，而星河地產有較多的舊改和產業地產開發經驗，可以更好地打造這個項目。而且地產商資金比較寬裕，全權交給他們開發也能降低酷派的資金壓力。”

不過目前產業地產操作的最大難點在于物業不能及時變現，而在酷派方現金流吃緊的情況下該項目背負著資產變現的使命。在完成第一步后，酷派能否依靠此項目打贏翻身仗，以及星河集團依靠此次“意外之財”實現利潤與品牌的雙豐收，還要看未來的實際運營情況。

但是，酷派的資金缺口究竟有多大? 賣地錢是否只是杯水車薪?